本帖最后由 CUPSRealty 于 2025-8-5 09:07 编辑
2025年，美国仓库市场不再像前几年那么抢手了。
前几年因为电商太火，大家疯狂抢仓库，盖新仓的速度也很快。但现在热潮退了，市场慢慢冷静下来，变得更理性。
目前全美仓库平均空置率约7.1%，是近十年高点，但上升速度已经放缓了。而且2025年初的完工量低，净吸纳量也仍为正，说明需求还在，只是没有前几年那么猛。
过去几年仓库租金每年动不动就涨10%以上，现在涨幅降到差不多6%左右。还有些地方开始出现租金小幅下降，对租户来说是议价空间大，选择更多的好时机。
美国仓库租赁市场：不同地区差很大，不能一概而论
① 美东地区：新泽西降温，佛州分化明显
- 新泽西曾是全美最紧张的仓储市场之一，最夸张时空置率不到2%，几乎找不到仓库。但到了2025年，空置率已经升到9.1%，因为有很多次租空间回到市场。不过，靠近港口、规格高的仓库还是很抢手，主要由第三方物流公司撑起了租赁需求。 （cushmanwakefield.com）
- 佛罗里达则是各区域分化明显。南佛州租金高但回落，中佛州与坦帕、杰克逊维尔空置相对更高、租金区间更低。
② 美中地区：芝加哥稳定，德州持平
- 芝加哥位置好、交通便利，供需一直很平衡，空置率大约在5%～6%。虽然开发速度慢了下来，但投资与租赁都还活跃。
- 而德州达拉斯供应量很大，2025年Q2空置率也高一些，大约8.8%，但出人意料的是，需求比新增还强，吸纳速度非常快。虽然租金比其他地区便宜，季度环比也上涨了3.5%。（Partners Real Estate）
③ 美西地区：南加州不再紧张，但机会还在
- 洛杉矶和内陆帝国（Inland Empire）这些地方曾是美国仓库最紧俏的区域，但2025年Q2空置率上升到了6.3% 和 8.3%，主要是前两年的大量新建仓和企业退租情况带来比较大的空置压力。
- 不过南加州的工业地产租金依然是全国最高的地区之一。已经连续六季下滑的洛杉矶平均净租金，仍坚挺在每平方英尺$1.34/月。且冷链仓依然抢手，虽然不再如同以往供应紧张，还是有不少投资机构看好。
谁在租仓库？电商、冷链与3PL为主导力量
过去大家一说起仓库，想到的都是电商。但现在，美国的仓储市场支撑的力量更为多元了。
✅ 电商还是主力
虽然现在电商没有像疫情期间那样爆发式成长，但整体还是很稳定。线上购物越普及，电商就越需要更多仓储空间，特别是为了提升配送速度，很多大型零售商都在重组自己的仓库布局，不再只靠一两个大仓，而是多点小仓分布。
✅ 冷链仓储需求飙升
现在越来越多商品要保鲜、控温，比如生鲜、医药、电商冷冻品等，导致冷链仓需求猛增。但美国市场上真正现代化、高效率的冷库还不够，供不应求让这类仓库的租金水涨船高，也吸引很多开发商进入这个领域来盖冷库。
✅ 第三方物流公司（3PL）变成仓库市场大户
除了电商和品牌自营，第三方物流（3PL）公司现在成了仓库最大的新租户群体。他们会整合多个客户的货物进一个仓，不仅提高空间利用率，也取代了很多原本自己租仓的中小企业。3PL 的加入，让很多地区的仓库租赁需求更稳定。
市场冷静，也代表机会正浮现
现在整体的空置率还偏高，说明市场正在消化之前盖太多的仓库。但也正是因为开发速度放慢、租金开始调整，再加上像冷链、电商、3PL 这类需求没变弱，2025年反而很可能是市场正在筑底，准备下一轮回升。
尤其南加州作为老牌仓储核心区，长期来看，地段、物流地位、市场需求都还在。就连第三方物流服务商 IDC Logistics 都才刚签下内陆帝国总计超过110万平方英尺的工业空间，代表大型企业持续看好该区域的物流优势。
如果你正在考虑进美国市场：
无论是要租仓买仓、希望仓库带冷链条件，或是想知道哪些地区适合投资落脚，都欢迎联系客博士团队。我们提供覆盖全美的仓库资源与量身定做服务，让你更快找到合适自己业务的方案。
查看更多美国地产相关干货： | 
发表于 