为什么亚马逊、沃尔玛都在买仓库而不是租仓？

近年来，美国零售和电商巨头逐渐改变仓储策略，从依赖海外仓转向自建物流体系和自持仓库。

亚马逊是最具代表性的案例。疫情期间，亚马逊曾大规模租赁仓库快速扩张，但自2022年起，它明显收缩租赁步伐，转而集中资金购地建仓。到2022年底，亚马逊在北美自有仓库面积已达到约2,200万平方英尺，较2020年翻了一倍以上。而同期的租赁仓库仅增加5%，远低于此前的扩张速度。

2024年，亚马逊在南加州的投入尤为突出：

• 10月斥资2,670万美元收购兰开斯特一座126万平方英尺的定制仓库。
• 12月又以约1.619亿美元买下赫斯佩里亚195英亩土地，获批建设一栋250万平方英尺的超大型仓库。
• 在朱鲁帕谷和安大略租下共200万平方英尺的新仓库。
  
  

整体来看，亚马逊在经历调整后重新扩张，但重心已转向自有物业。

沃尔玛和Costco同样在加码。沃尔玛在德州、南卡罗来纳等地接连兴建百万平方英尺级别的自动配送中心，加强电商和生鲜供应链。Costco则延续大仓以及快速周转的模式，在全美运营约24个自有区域配送中心，支撑近千家门店的货源。

而对中小跨境卖家来说，现实做法还是依赖海外仓。通过把货放在海外仓，卖家可以利用海外仓完成一件代发、退换货和本地配送，大幅减少跨境运输的时间和成本。

但如果想让业务真正长期稳定，不能永远只停留在依赖海外仓的阶段。巨头们为什么要花巨资自建仓库？因为只有自己掌握供应链，才不会轻易受制于人。

自建物流体系的价值是什么，为何零售巨头都在做？

1. 控制力更强。

第三方仓库在旺季容易爆仓，导致入库延迟甚至取消，物流成本也会飙升。亚马逊自建仓库，把库存分散到更靠近消费者的区域，就近发货，有效解决了这一痛点。仅2023年下半年，亚马逊的同日/次日达交付量就比前一年提升了65%以上，覆盖超过60%的订单，配送速度和稳定性都明显提高。

2. 长期成本更低。

自有仓库无需承受不断上涨的租金压力，还能灵活规划自动化设备，减少人力支出。相比之下，租赁仓库不仅租金逐年上涨，还常常受制于合同条款，长期来看成本更高。

3. 服务体验更好。

自建物流让企业可以自己推出更快的配送模式，例如亚马逊的当日达、沃尔玛的次日达，以及Costco极强的补货能力。这些都是保持竞争力的关键。

对中小跨境卖家来说，虽然没有巨头那样的资金实力，但依旧可以从趋势中找到答案。依赖第三方海外仓和一件代发，确实能解决短期的物流效率问题，但如果没有稳定可靠的仓库网络，成本和服务体验都会受到影响。一旦业务长期稳定，就可以考虑自己租仓库，把货都掌握在自己手里，更有主动权。

买仓 vs 租仓：长期财务和税务差异

在南加州这样成本高的仓库市场，买仓和租仓的区别明显。

租仓的好处是前期投入少，资金压力小，但问题是租金年年涨。到2023年，全美仓库平均租金已经涨到每平方英尺每年9.72美元，同比高了20%，而南加、新泽西这些热门仓库区更是长期维持在高位。

相比之下，买仓虽然一开始投入很大，但长期更稳。在加州有 Prop 13 这个法律，地产税是按照买的时候来算的，每年最多涨 2%，而仓库后期升值，收益全归业主，税负保持低位，收益更高。尤其是靠近港口的仓库，由于区位稀缺、价高，不少企业宁愿选择买仓。这就是为什么买仓逐渐成为趋势。从财务和税务角度看，长期比租仓更省钱，也更稳定。

仓库用地价值走高

如今，自建物流的需求，也让仓库用地越来越值钱，尤其是南加州。

以投资视角来看，如南加州或新泽西港口的热门仓库区，就很适合长期持有，抗跌能力强；如果想有更大的成长空间，也可以看看德州的仓库租赁动向。其实，简单参考美国这些零售和电商巨头往哪里建仓，就能知道哪里有升值空间。

那么2025 年高利率下，投资美国仓库要注意哪些？

又有哪些地区的工业地产更值得投资？

FAQ 常见问答

Q：2025年海外仓怎么做？

2025 年，海外仓依旧是跨境电商的主流模式之一。行业数据显示，美国海外仓的使用率仍在上升，特别是在南加州和新泽西这些地区。做海外仓的关键有三点：

第一，要选择靠近主要港口或消费市场的仓库，比如洛杉矶/长滩港、圣伯纳迪诺内陆帝国、新泽西纽瓦克港，这些地方的配送时效最优。

第二，要避免只依赖单一仓库，至少布局西岸和东岸两地，以降低爆仓或延误风险。

第三，要和服务商签订长期协议，2025 年不少第三方海外仓会在旺季临时涨价或拒收，绑定合作关系能保证仓位和价格更稳定。

Q2：一件代发在 2025 年还能做吗？

能做，但门槛比过去高。现在平台更关注物流时效和退换货体验，所以要尽量把配送时间缩短到 2–5 天。