洛杉矶租仓小白必看！仓库租赁成本计算方法

洛杉矶租仓的成本不仅是表面看到的租金单价。

因为不同租约结构、额外运营费用以及直租转租安排，都会影响最终支出。如果缺乏清晰的计算方法，很容易在运营后才发现成本超出预算。

在洛杉矶租仓库要如何准确估算总租金？Gross 全包与 NNN 净租租约又有什么差别？而转租仓库又能节省多少成本呢？

一、搞清仓库租约类型：Gross 全包租约 vs. NNN 净租约

在洛杉矶租仓时，最容易让人搞混的就是租约类型。因为租约结构不同，最后你每个月要付的钱可能差很多。比较常见的就是：

• Gross 全包租约：
  
  

简单说，就是一口价。租金通常直接包含了大部分的运营费用，如房地产税、物业保险和部分或全部的维护费用。这意味着租户支付一个总租金金额，不用担心因其他费用的波动而带来的额外开支。然而，一些变动费用（例如，水电费）通常是由租户负责的。

• NNN 三重净租约：
  
  

Triple Net 这种租赁结构通常包含两个部分，一个是基本租金，另一部分是房地产税、物业保险和物业维护等费用。这意味着租户除了支付租金外，还要为这些波动的运营费用负责。这种租赁结构将大部分的物业成本转嫁给租户，因此基础租金通常比Industrial Gross (IG)要低，但租户面临的成本波动风险较大。

• 两者怎么比？
  
  

三重净租约的基础租金数字通常比较低，看起来便宜，但加上三净杂费之后，总价不一定划算。全包租金则是已经把大多数费用算进去了。

比如，一个洛杉矶仓库报价 $1.50/平方英尺/月（NNN），但另有 $0.40/平方英尺/月 的三净杂费，总成本其实是 $1.90/平方英尺/月。对比另一处 $1.80/平方英尺/月 的全包价，后者反而更便宜。

其实租约类型还有 Modified Gross，可以理解成 Gross 和 NNN 的结合，哪些费用由房东承担、哪些费用由租客负责不是固定的，而是双方协商决定。对房东和租客来说都比较灵活，也更方便。

此时就是地产经纪人发挥作用的时刻。因为，在美国租仓库不像租房一样可以直接和房东谈，多数情况下都需要有经纪人代理。而专业的经纪人就会帮忙厘清租金结构，预估各种额外费用，并且在谈判条款时为租客争取更合理的条件。

但市场上也确实存在不良中介或房东，喜欢用低租金来当诱饵，等签约后才发现还有一堆税金、保险和维护费要额外支付。

二、算清总租金成本：公式与示例

★租仓成本的计算公式其实很简单：

• 年租金总额 = 单价 × 总面积
• 月租金 = 年租金总额 ÷ 12
  

★示例1（按年报价）：

某个洛杉矶仓库标价 $20/SF/年，NNN，三净费用大约 $3.25/SF/年。

• 面积：1,200 平方英尺
• 年基础租金 = 20 × 1,200 = $24,000
• 月基础租金 = $24,000 ÷ 12 = $2,000
• 年三净费用 = 3.25 × 1,200 = $3,900
• 月三净费用 ≈ $325
• 总月租金 ≈ $2,325
• 也就是说每个月除了基础租金，还要再加一笔三净杂费。
  
  

★示例2（按月报价）：

某仓库标价 $1.50/SF/月，NNN，三净费用预估 $0.50/SF/月，面积是 20,000 平方英尺。

• 每月基础租金 = 1.50 × 20,000 = $30,000
• 每月三净费用 = 0.50 × 20,000 = $10,000
• 总月租金 = $40,000（年租金约 $48 万）
  

如果房东给的是Gross全包价 $2.00/SF/月，同样面积的月租金也是 $40,000。对比下来，全包和NNN的总成本差不多，但结构不同。

★注意报价单位

在洛杉矶仓库市场，价格常见两种写法：

• $1.50/SF/月
• $18/SF/年
  
  

其实它们是等价的（1.50 × 12 = 18）。如果搞错单位，预算可能会差一个数量级。拿到年价时，先算年总额再除以12转成月租；拿到月价时，直接乘面积就能得出。

★租期总成本

上面算出的都是当下的租金。如果签的是3年、5年或更久的租约，还要考虑租金递增。洛杉矶仓库租约通常会写明每年 +多少% ，或跟着通胀指数上调。如果只按第一年的价格去估，后面几年可能会超出预算。

三、租金之外的额外费用清单

在洛杉矶租仓，常见的费用主要有以下几类：

1. 物业税

加州的地产税大约是房产市值的 1.1%。如果你签的是 NNN 租约，这笔钱通常要按仓库面积比例由租户来承担。房东会把年度税额拆成按月、按平方英尺来收。比如某些地段好的仓库，每月光物业税就可能摊到 $0.20/平方英尺。

2. 建筑保险

房东会给物业买保险（包括火灾、责任险等），NNN 租约这部分费用也会摊给租户。

3. 公共区域维护费（CAM）

如果仓库在一个园区里，停车场、道路、绿化、照明、电梯、喷淋系统，以及物业管理费等，都算公共开销。租户要按面积比例分摊。

4. 水电等日常开销

大多数洛杉矶仓库的 NNN 租约，水电燃气和网络都要租户自己付。照明、机器用电、办公用水、可能的天然气，还有网络通信，这些都要算进日常运营成本。租前最好确认是否有独立电表和收费标准。

5. 安保与其他服务

有些园区会提供安保巡逻、垃圾清运等服务，费用也可能算进 CAM 或额外加收。签约前必须问清楚，避免后期被动承担。

6. 保证金（押金）

签约时，房东通常要求交 1–3 个月的租金作为保证金。大公司信誉好，押金可能低一些；小企业或新创公司，房东可能会要求更高押金来分担风险。

7. 装修和设备投入

这部分不是付给房东的，但同样是必须的前期支出。比如货架安装、办公室隔间、安防消防改造，甚至生产用设备。

业内统计显示，洛杉矶仓库的物业税、保险和维护等附加费用，通常占到总成本的 30%–50%。换算下来，平均每平方英尺每月大概在 $0.3–$0.6 左右。如果只看基础租金而没把这些费用算进去，最后的支出可能比预期高出一大截。

想要租仓划算，就必须把隐性成本一起纳入预算。

四、善用转租机会：节省租金的策略

现在洛杉矶仓库的空置率在上升，很多大企业缩减仓租面积，把多余的空间拿出来转租，成为中小企业的省钱机会。

★转租为什么更便宜？

数据显示，转租仓库的价格一般比直接和房东签约便宜 20% 以上。比如，2024 年底内陆帝国一些 10 万–50 万平方英尺的仓库，转租价格只要每平方英尺每年 10–13 美元（换算下来每月大概 0.85–1.08 美元）。

而在行情高峰时，洛杉矶主力市场的直租价格普遍要 1.60–1.80 美元/SF/月，差距很大。如今，甚至还有新建仓库空置太久，房东加码多几个月免租，实际月租价低至约 $0.90–$1.00/SF。

★转租通常有哪些特点？

转租一般都是因为原租户业务收缩，急着减少损失，所以愿意低价把空间分出去。对承接的租户来说，接手剩下1-3年的短租期，其实很灵活。而且想用更久，也可以等租约到期后，再和房东谈续签。

★转租还有额外好处

很多转租的洛杉矶仓库，原租户已经做好了装修和设施，比如办公室隔间、空调、货架、叉车充电位等。接手就能直接用，不用再额外花钱装修，还能省下施工时间。不过在签之前，最好仔细检查设施的状况，确认产权归属，避免后续扯皮。

★转租要注意的风险

转租虽然便宜，但风险也要控制好。一定要先看原始租约条款，并且取得房东的书面同意。一般情况下，转租仓库都要签三方协议（房东、转租方、承租人），明确合法使用权。如今也有不少转租仓库诈骗案发生，一定要警惕。（找仓库容易遇诈骗？）

总地来说，其实只要货比三家、做足尽职调查，就能以更低的成本租到合适的仓库空间。

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