本帖最后由 CUPSRealty 于 2026-1-26 16:59 编辑
在美国买房、进行地产交易，有一个很多华人不熟悉、却影响着所有资金风险的角色，叫托管公司（Escrow Company）。
什么是托管公司？
托管公司并不是房屋中介，而是法律上独立的第三方机构。
美国的地产交易中，买卖双方、房屋中介、银行之间，都不会直接互相给钱或完成过户。
等于说，在交易结束（closing）之前，资金都是在 escrow 账户。
很多州的产权公司（title company）也可以提供 escrow 服务，但职责不同：title 主要负责产权调查和保险，escrow 负责资金和合同条件的执行。
- 托管公司（Escrow Company）和房屋中介（Real Estate Agent）差在哪里？
▶房屋中介（Real Estate Agent / Realtor） 代表买方或卖方其中一方 负责找房、谈价格、协助签约与沟通
▶托管公司（Escrow Company） 是中立第三方 不代表买方，也不代表卖方 合法接收、暂管首付款与贷款资金 控制资金何时放给卖家 完成产权过户登记
也正因为托管公司掌握着首付款和过户这一关，它同时也是诈骗最容易下手、但买家最容易放松警惕的位置。
冒充托管公司进行诈骗
诈骗者常伪造邮件或篡改电子邮件，冒充托管公司（Escrow），向买家发送虚假的电汇指示，诱导其将首付款或尾款等大额资金，直接汇入诈骗账户。被称为 Real Estate Wire Transfer Scam / Escrow Wire Fraud。
至于是如何伪造的呢?
这些诈骗犯会先入侵托管公司、房屋中介、贷款经纪或相关专业人员的邮箱，掌握交易进度、买卖双方姓名、房产地址、预计汇款时间等信息后，就能模仿出托管公司的邮件格式与语气，使买家误以为这是正常流程的一部分。
若是在买家未核对账号的情况下，将这笔钱汇出，基本就无法找回了。
已有多起托管公司诈骗案例
近年来，南加州已出现多起房地产交易诈骗案件。
2024 年，当地媒体曾报道，一对购房夫妇遭遇假托管公司诈骗。诈骗者冒充托管代理，诱导买家将首付款汇入错误账户，造成约 16 万美元的损失。（nbclosangeles.com）
近日，南加州又发生一起针对华人购房者的诈骗案。
一名华人在洛杉矶县奇诺冈（Chino Hills）购买一套总价约130多万美元的住宅，在支付首付款时，收到冒充托管公司（Escrow Company）的诈骗邮件，最终将超过50万美元的首付汇入诈骗账户。
诈骗之所以成功，就是因为对买房的人来说，这封邮件完全符合流程——首付款本就应交由托管公司保管与放行。
所以，买家在第一时间并未对邮件产生怀疑。
进一步来看，诈骗邮件还有这些特征： - 公司名称与真实托管公司仅有细微差异
- 邮箱地址仅有细微字符或符号差异
- 联系人姓名与头像与真实托管公司员工相似
- 首封邮件不会提及具体金额，后续才给出合理的首付数额
一旦买家没有使用事先确认过的官方联系方式（例如合同中的电话、当面确认、或中介核实），而是依照邮件指示操作，就很危险了。
商业地产同样是托管公司诈骗重灾区
事实上，不只住宅地产，商业地产（Commercial Real Estate）交易同样是此种诈骗类型的重灾区。因为在美国，商业地产交易同样可以、也经常会使用托管公司，其职责与住宅地产一致。
可能发生在比如：商业物业成交前的首付款或定金阶段 、租赁交易中的大额预付款、保证金支付，或是投资并购（Acquisition）中的分期资金交割阶段。
由于商业地产交易金额更大、参与方更多（投资人、开发商、律师、贷款机构、产权公司），诈骗若成功介入，就可以在极短时间内造成数十万甚至上百万美元损失。
不过，州别差异很大
加州、华盛顿州、亚利桑那州等西岸州商业地产与住宅地产一样，多采用独立的托管公司。
纽约、佛罗里达、德州等州 商业地产更常见的是由地产律师（Real Estate Attorney）或 Title Company承担托管的角色。
所以在美国准备置产、租赁的人要注意了，凡涉及首付款、账户变更或资金指示的事项，必须主动核对。
任何表示“不要打电话、只通过邮件沟通”的指示，更是地产交易中不合逻辑的要求。
觉得自己不会被骗？你可能只是没遇到合适你的骗局：不只买房会被诈骗，装修同样可能遇到诈骗！ | 
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