在美国买房登记在个人名下，还是登记在公司名下好？
以个人名义还是公司名义买房影响的范围颇大，先说结论：
如果你想很直观的抵扣税务，且买的是自住房，登记在个人名下更合适。
但如果你是投资房产，比如用于出租、短租、多人合资持有的，或是拥有一定的经济实力，或许登记在公司名下更有价值。
一、自己是老板，买房放公司名下会不会更好？
要将自住房登记在公司名下，大多是希望能节税。但美国国税局对Limited Liability Company（有限责任公司）的联邦所得税处理，没有那么简单。
反而，若你将自住房登记在自己名下，卖房时有一项减免更为“直接”—— IRS 的 Section 121 自住房出售增值免税规则。
该规则支持符合条件的纳税人，在出售 main home 时，单身最多可排除 25 万美元增值，夫妻联合申报最多可排除 50 万美元。
它的前提就是：满足 ownership test 和 use test。也就是过去 5 年中通常要有至少 2 年拥有这间房屋，并作为主要居所使用。
这意味着什么？意味着如果你买的是自己住的房，个人名下很有可能更划算。
房子放在公司结构里，税务处理会比较复杂。
但关键还是在于贷款。
想用公司名义购买房屋，贷款的时候，银行会将你视作“投资/商业贷款”，导致： 1.利率更高（通常明显高于自住房贷款） 2.首付更高（常见20%–30%甚至更多） 3.审核更严格（看现金流、租金逻辑） 4.很多银行不做 refinance或要求先转回个人名下 5.再融资流程更复杂
如果你的现金流不充足，就很可能用更高成本、更复杂结构，去换一个并不稳定的节税空间。
二、公司名下买房的好处在哪里？
现金流充足的人，以公司名义购买房屋的好处不少。
不过，被登记在公司名下的房屋，只有被认定为是投资用途，也就是用于出租、产生收入时，才能对在报税时省下钱。
1）所有成本更容易完整抵掉
房贷利息、房产税、维修、保险、管理费，都可以从租金收入里扣，降低应税收入。
2）折旧更容易做、也更干净
房子可以按27.5年折旧。即使房价在涨，你每年都可以“记一笔亏损”来减少要交税的钱。
3）更容易做加速折旧
用cost segregation，可以在第一年直接抵掉一部分。
4）卖房可以延税（1031）
卖房赚钱了，但可以先不交税，只要把钱继续买下一套投资房。
5）利润可以再打折（QBI）
如果结构符合条件租金利润最多可以再减20%再交税，税基直接再打8折。
6）亏损可以抵其他收入（部分情况）
如果你税务身份符合（例如real estate professional等），房产产生的亏损可以去抵别的收入。
**提醒各位：如果出租价格明显低于市场水平，IRS可能不再将该房产视为用于盈利的投资物业，而会认定为有个人使用性质的房产。
一旦被归类为个人使用房产，该房产原本适用的投资类税务处理将受到限制。
三、如何让IRS认为房屋为投资用途？公司名下买房的代价？
公司名下的房屋，想被认定为“投资用途”，须能证明它是“以盈利为目的运营”。
首先是收入：房屋必须对外出租，并且租金接近市场水平（fair market rent）。
其次是行为：租约是正式的、对价是明确的、租客与公司之间是独立关系。
最后是记录：账务必须完整、清晰，例如：租金收入有记录、费用分类明确、维修支出合理、与房产相关的资金流都通过公司账户处理。
但公司买房的弊端也存在。前面已经说过，标准住宅贷款主要服务自然人。组织借款面对的是更少的贷款产品、更高的首付要求、更高的利率、更多的文件审查，以及更强的现金流要求。
四、如果要买的是自住房，登记个人名下的好处是？
因为更简单直接。
第一，贷款顺畅。 个人买房，更容易获得 conventional mortgage、FHA、VA 等贷款产品、拿到标准化的 underwriting。
第二，也有一定税务优惠——自住房税务优惠。 前面已经讲过，Section 121 的自住房增值排除，是按纳税人是否满足 ownership/use test 来运作的。个人名下买房，逻辑最直接。你拥有、你居住、你申报，规则比较清楚。
第三，州层面也提供税务优惠。 美国不是所有税务优惠都只看联邦税，州和地方的 homeowner benefits 也很重要，而且它们常常跟个人是否作为 principal residence 持有并居住相关。
例如，符合条件的 owner-occupied home，可以拿到 $7,000 的应税评估值减免，前提是该房屋在 1 月 1 日是 owner 的 principal place of residence。
德州 Comptroller 也明确说明，一般 residence homestead exemption 的前提之一，是individual 必须对该房屋拥有 ownership interest，并把它作为 principal residence 使用。(comptroller.texas.gov)
第四，以后再融资、出售、转让更顺手。 因为在公司名下的房子，如果以后要做 refinance，需要重新转回 natural person 名下，才能符合其 Selling Guide 的审核要求。
五、能不能先个人买房贷款，之后再转到公司名下？
要看贷款是谁的、贷款被谁持有、房子是什么用途、转给谁、转完后谁占有、州法怎么规定。
目前，除非属于 exempt transaction，否则 servicer 必须执行 due-on-sale / due-on-transfer 规则。
而且某些 lender 不能主张 due-on-sale 的例外，例如家庭内部转让、某些 inter vivos trust 场景。(法律资讯研究所)
六、买的是投资房，公司名下就一定更好？
也不是。
你需要先想清楚3个问题：
第一，你这次买房最想解决的是责任风险，还是融资成本？ 如果你现金很强、不依赖最优住宅贷款、而且未来就是长期出租，公司名下会更合适。
如果你还很依赖低成本融资，那就要先算融资端损失是不是会吃掉公司抵税的价值。
第二，这套房是不是多人合作买房？
如果是合伙出资、收益分配、未来可能有人退出，那么公司名下当然更合适，因为经营协议、出资比例、分配规则都更容易制度化。
第三，你所在州对物业税、homestead、legal entity transfer 的规则友不友好？
加州就是典型的不能乱动 title 的州。转给 legal entity，后续 ownership 变化和 reassessment 问题都要提前算。
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