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政府强推复工，洛杉矶市中心能活过来？
截至2024年第三季度，洛杉矶市中心的办公楼空置率已达到32.8%，创历史新高。办公室空了一年又一年，街上的咖啡馆和午餐店也关了一批又一批。但现在，情况可能要变了。2025年1月，特朗普签署行政命令，要求所有联邦雇员30天内回办公室上班，彻底终结远程办公。洛杉矶市中心将迎来上万名政府雇员的回归。（worldjournal）
但问题是，仅靠政府人员复工，真的能让市中心恢复生机吗？私营企业会不会跟着取消远程办公，带动更多人回到写字楼？还是说，办公市场的长期衰退已成定局，政府复工带来的仅是短暂回暖？
一、联邦员工重返洛杉矶市中心
美国人事管理局（OPM）的数据显示，全美约有228万联邦雇员，其中加州占比约8.15%。洛杉矶市中心，约有1万名联邦员工，而联邦政府在当地租赁超过100万平方英尺的办公空间，是华盛顿特区外最大的政府办公租赁市场之一。
疫情前，洛杉矶市中心曾是最繁忙的商业区，高峰时段写字楼人流密集，周边餐饮、零售和公共交通需求旺盛。然而，疫情后的远程办公文化使得许多政府及企业员工改为居家工作，导致市中心的人流大幅减少，大量商铺倒闭，办公楼空置率居高不下。
特朗普要求联邦雇员返回办公室，势必能带来一定程度的人流回归，刺激市中心商业活动。使周边餐馆、咖啡店、健身房等配套设施的客流量增加，出租率和物业价值也将有所回升。公共交通的使用量也可能恢复，进一步带动市区活力。
然而，政策效果仍存在不确定性。洛杉矶的办公市场长期低迷，许多企业已缩减租赁面积，即便联邦员工全部返回，其带来的经济效益是否足以弥补长期损失仍存疑。（worldjournal.com）
二、市中心办公市场复苏
联邦员工重返办公室可能带动一部分商业活动，但远程办公模式的普及，仍是市中心办公市场复苏的主要阻力。洛杉矶市中心的办公楼空置率在2024年底已接近30%，高空置率意味着即便政府强制复工，也难以完全填补市场缺口。
而政府雇员的回归将集中在公共部门，但市中心经济的真正活力依赖于各行业专业人才的交汇。例如，金融、科技、法律、传媒等行业的企业是否愿意跟随政府的步伐，才是决定整体市场复苏程度的因素。
三、是否会影响私营企业跟进？
部分大企业，如摩根大通（JPMorgan Chase）、高盛（Goldman Sachs）、亚马逊（Amazon）等公司，已经逐步推动员工重返办公室，部分公司甚至要求恢复每周五天现场办公。然而，目前大多数企业采取的是“3+2”模式，即每周三天到办公室，另外两天可以远程办公。（worldjournal.com）
如果此次特朗普的政策带来明显的经济复苏效果，可能会促使更多企业效仿，要求员工增加现场办公时间，进一步带动市中心的写字楼需求，推动餐饮、交通、零售等行业的增长。
然而，如果市场反应冷淡，企业则会维持混合办公模式，洛杉矶市中心的复苏便可能仅限政府办公区域，对整个商业区的带动效果有限。
但如果洛杉矶市长凯伦·巴斯（Karen Bass）采取类似措施，要求市政府雇员回归现场办公，市中心复苏的效果可能更加明显。
四、政府政策的不确定性与房地产市场的挑战
该政策可能在短期内带动市中心活力，但长期来看，政府的财政紧缩措施可能产生相反的影响。
特朗普政府除去终结远程办公，还签署了一系列削减政府开支的措施，包括招聘冻结、政府效率改革等。反而可能导致联邦政府缩减办公租约，减少在市中心的办公空间需求。
在2024年底，洛杉矶市中心的办公楼市场已出现频繁的“贱卖”现象。2024年，一名中国投资者以1.2亿美元的价格购买了洛杉矶市中心的801大厦，每平方英尺价格仅129美元，远低于疫情前的市场价。看得出市场对办公楼投资的信心仍较低。
如果联邦政府未来继续削减租赁支出，私营企业仍未全面恢复现场办公，那么洛杉矶市中心的复苏可能只是短暂的表象，而不会带来长期的增长。
五、洛杉矶市中心的未来
尽管办公楼空置率仍处于历史高位，但洛杉矶市中心的复苏并非全无希望。联邦雇员重返办公室，短期内，餐饮、零售和服务行业的消费势必上升，带动市中心商业氛围的回暖。
如果此次复工潮能够带来租赁需求的增长，房东或企业可能会重新考虑扩租，吸引新企业进驻。且贱卖现象也意味着市场已接近底部，是投资者良好的入场时机。一旦信心恢复，未来两年内的投资回暖、租赁市场稳定增长并非不可能。
当然，市场回暖的速度仍取决于政策的稳定性和企业的长期选择。然而，如果政府和企业结合灵活办公的新需求，优化空间利用方式，市中心不仅可以恢复活力，还能以更现代、更符合后疫情时代办公模式的方式重新崛起。
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发表于 2025-2-13 08:32:46
