本帖最后由 CUPSRealty 于 2026-3-2 11:20 编辑
在美国的房屋被偷偷卖掉？
近期，有人冒充加州伯班克（Burbank）一套约150万美元住宅的屋主，并将房屋卖掉，导致贷款方与产权保险相关方（title company）承担了大额损失。（justice.gov）
以为买卖双方在场，有经纪、托管、贷款、产权公司互相监督就没事吗？
到底如何避免房产相关诈骗？
这起房屋诈骗的流程是什么？
1）目标选择：
其中一名嫌犯，本身就是有执照的房地产经纪人，还经营托管公司（escrow）。
嫌疑人通过其控制的托管公司先去获取该房产的产权报告，用来评估房产是否存在留置权、判决债务等影响交易推进的障碍。房产越干净、交易越容易被包装成正常成交。
2）身份盗用：
嫌疑人使用了两套被盗身份：一套用于冒充真正屋主（卖方），另一套用于冒充所谓买家（买方）。
为什么要冒充买卖双方？
因为只做假卖家会受到买家端的资金、贷款、签字出席等环节影响，同时造假，就能把交易伪装成双方都同意、文件齐全、流程合理的假象。
3）伪造文件
嫌疑人准备的文件类型，包括：假身份证件、购房协议、产权转移契据（grant deed）、信托契据（deed of trust）、贷款申请材料，并且对相关契据进行了虚假公证。
4）放款：贷款机构把钱打进托管账户
因为文件齐全、托管公司也正规，银行按正常流程批了贷款。
但当银行把资金打入托管账户后，嫌疑人便将资金转到多个第三方实体，让团伙拿走了97.5万美元的放款。
一起案件共诞生了4个受害者： - 真屋主房子被过户走完全不知情
- 被冒充的“买家”名下多了一笔 97.5 万美元贷款
- 贷款银行贷出去了 97.5 万美元，但抵押基础是假的
- 产权保险公司 / title company 给一笔假交易做了保险，需要赔钱
为什么屋主不知道自己房子被卖了？
卖家身份核验被文件替代
如今卖家本人是否真的同意出售的验证方式，就是他是否给出身份证件、签字、公证是否齐全等材料。所以若骗子可以提供假证件、假签字、假公证，身份核验就能通过。
各方只核验自己负责的部分
贷款机构只关注贷款材料、收入资产与抵押物；产权公司只关注产权链条与保险承保。骗子把材料分别喂给每一方，却没人去做最关键的反向确认： “卖家是否通过独立渠道确认过出售意愿？” “买家是否通过独立渠道确认过购买与贷款？”
房地产诈骗线上交易/身份盗用变多
房地产诈骗的关键不在房子是否存在，而在资金是否被顺利转移。只要银行、托管或平台按照流程放款，诈骗就已经接近完成。
而如今的房地产交易方式，比如远程沟通、电子签署、线上提交材料、跨州协作成为常态，正是为诈骗提供了天然条件。
所以当交易全面数字化后，身份核验如果没有同步升级，房地产诈骗将会越来越频繁。
买卖房屋要如何保持警惕？
如果你是屋主或卖家
- 小心身份信息泄露线：只要对方拿到足够多的个人信息，就可能完成冒充卖家的材料。
- 流程迅速/急切：骗子会让交易看起来很急切，且文件将备得十分齐全，逼迫机构按照流程迅速完成交易。
如果你是买家
事实上，买家身份同样可能被盗用或被冒充。
更常遇到的是：对方冒充卖家、你是真买家。风险在于：一旦你把钱打进错误账户，后续纠纷会非常耗时，即使最终契据被认定无效，你也可能面对贷款、过户、保险、诉讼。
如果你是经纪、托管、贷款、产权公司：
此案件的受害面不止屋主，还包括放贷方与产权保险相关方。
代表房地产业侧的痛点还是在于谁该为“身份核验失败”负责，以及承保的流程是否达到合理谨慎标准。
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