美国物流市场退烧？15年来首见负吸纳

2025 年第二季，美国物流地产单季出现 15 年来首见负吸纳！

仓库退租面积首度超过新增占用，难道过去十余年来快速扩张的美国物流需求即将进入降温期？

库存增长放缓，压抑仓储需求释放

零售商不补货，仓库当然租不满。自 2024 年底起，美国零售商的进货节奏放慢，库存不再快速增长，直接拖慢了仓储需求的释放。原本等着出租的大量物流地产，只能空在那里，迟迟租不出去。

到今年第二季度，全国物流市场整体用仓面积不增反降，减少了约 2,000 万平方英尺，自 2010 年以来，首次在一个季度出现负吸纳。代表市场上的企业不但没在扩张，反而在退租。（costar）

旧大仓率先退场，新仓也难独善其身

不过，退租潮主要高度集中于大型旧物业。

数据显示，本季度建筑时间早于 2010 年、面积逾 20 万平方英尺的仓库，净退租面积超过 3200 万平方英尺；中型区段（5 万至 19.9 万平方英尺）亦有 1800 万平方英尺退租记录。

即便是较小面积、同属老旧类别的仓库，也出现近 600 万平方英尺的净退租，负吸纳现象有蔓延倾向，特别是老旧资产首当其冲。

但反观2010 年后竣工的新型仓库，仍处于正向吸纳。只是2020 年 6 月之后落成的物业，各面积段净吸纳年减幅度普遍也达到 28% 至 60%，需求趋缓已是共识。

供应年数攀升，新增仓库去化延滞

现在美国的仓库越来越不好租，空着的时间也变长了。

以面积不到 5 万平方英尺的小型仓库为例，过去平均 1 年半就能租出去，现在可能要等上 2 年。而那些刚完工的大型新仓库，情况更棘手，常常更久都找不到租户。说明市场上的仓库数量已经超过实际需求，出租变得越来越困难。

即使近来新开工项目放缓有助避免爆仓，但消耗现有库存的速度仍使物流租金恢复上涨节奏也变得更加迟缓。整体来看，当前仓库空置率在短期内难以快速下降。

全美主力物流市场陷入同步退租

区域层面来看，负吸纳并非个别现象，而是已经波及多个核心市场。

加州内陆帝国仓库、东湾仓库、洛杉矶仓库、西雅图仓库、芝加哥仓库、亚特兰大仓库、巴尔的摩仓库与哈里斯堡物流等主力地区，均在本季度出现明显退租，成为空置上升的主要推手。

在全美 50 个最大物流市场中，有 30 个都呈现负吸纳，占比已超过一半。美国物流的需求正在改变，过去依靠仓库大规模扩张支撑增长的逻辑逐步失效。

现在，物流企业与货代应密切关注各地市场的去化节奏，避免在高空置 + 低需求的周期中盲目布仓，避免增加运营负担。

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