本帖最后由 CUPSRealty 于 2025-8-22 22:31 编辑
洛杉矶房价一路飙升，普通民众怨声载道。但与此同时，千万美元的豪宅却被现金买家抢购？
洛杉矶房价的两极化
尽管美国2025年整体房市在夏季表现低迷，洛杉矶房价仍持续上涨。只是如今普通家庭越来越买不起房，中高端市场却依旧十分热闹。
首先，从支付方式看，市场就已明显分层。Realtor.com 的数据显示，今年春季洛杉矶约有 25% 的交易是现金买入。在 1000 万美元以上的豪宅里，现金买家竟超过半数。就连 100–500 万美元的房产，现金比例也达到 25.4%，创下十多年来的新高。
与此形成强烈对比的，是超豪华住宅的热烈成交，价格超过 2000 万美元的豪宅仍然在频繁交易，富豪阶层的购房热情不减。
洛杉矶房市的两极化愈发明显，普通买家被房价和贷款条件挤压在外，而现金充裕的富裕阶层却持续加码高端住宅，使市场逐渐向豪宅和超豪宅集中。
现金买房成为豪宅成交主流
- 在 100 万至 500 万美元区间的 6618 宗交易中，有 25.4% 为现金支付
- 在 500 万至 1000 万美元的 287 宗交易中，现金比例高达 54.3%
- 在 1000 万美元以上的 104 宗交易中，更是有 56.7% 选择现金
说明在价格越高的房产市场，现金买房的比例就越大。富裕人群手里有充足资金，可以快速成交，不用担心利率上升或贷款审核。他们看重的是迅速成交和长期保值能力。
外国买家涌入推高豪宅市场
推动洛杉矶豪宅市场升温的，不只是明星和硅谷科技富豪。2025 年春季，来自中国、加拿大等地的资金也大规模进入，仅外国买家就占到了奢华房产成交的 近 15%。
据全美房地产经纪人协会（NAR）的数据，从 2024 年 4 月到 2025 年 3 月，外国买家共购入价值 560 亿美元的美国房产，其中洛杉矶正是资金最集中的区域之一。外资的持续流入让市场竞争更加激烈，本地买家能够选择的房源进一步减少。
对海外投资者来说，购置洛杉矶房地产不仅是一种投资，也是生活方式和身份的象征。但对本地居民而言，资金涌入却意味着生活成本和整体洛杉矶房价走势可能越来越脱离普通家庭的收入水平。
豪宅税的作用是什么？
虽然高端市场买气十足，但洛杉矶并非没有调控。
洛杉矶从 2023 年 4 月开始实施 豪宅税（Measure ULA）。规定是：房价超过 530 万美元的交易，卖家要缴纳 4% 的额外税；超过 1060 万美元的，要缴 5.5%，用于支持无家可归者救助和可负担住房。
政策的本意是让高价房产帮忙缓解社会问题。但政策一上路，就立刻改变了豪宅和高端物业的交易节奏。数据显示，自豪宅税生效后，售价超过税收门槛的房产交易量减少了约一半。而商业地产、工业用地、多户型住宅的交易也减少30%–50%，一定程度上抑制了高端房地产的买卖和未来开发。
不过，即便税收存在，高净值买家依然愿意花大价钱买豪宅。
对2025年市场与行业的影响
1.房地产市场进一步分化
2025 年的洛杉矶房价让普通买家和首次置业者越来越难入市，高企的价格和贷款门槛直接把他们挡在门外。相反，资金充裕的富豪和外国买家不断涌入，带动豪宅和超豪宅成交量持续走高。
2.洛杉矶租房价格：租赁市场压力加大
因为买不起房，越来越多的家庭只能选择租房，这使洛杉矶租房价格继续维持在高位。长远来看，租金上涨会进一步压缩中低收入家庭的生活空间，加剧住房压力。
3.投资机会的重心转移
对投资者来说，中端住宅市场风险越来越大。相反，豪宅和商业地产在资金安全性和升值潜力上更受青睐。尤其是海外资本，更偏好用现金直接收购豪宅，集中在核心地段锁定长期资产价值。
给买家与投资者的建议
- 普通买家：在 洛杉矶房价 依然高企的情况下，如果手头资金有限，可以先别急着买房，把重点放在租赁市场，关注洛杉矶租房价格的变化。或者考虑郊区和内陆帝国（Inland Empire）这类房价更划算的区域，性价比会更高。
- 投资者：高端市场仍然有稳定需求，尤其是新建或新装修的豪宅。数据显示，2025 年上半年洛杉矶成交的 1000 万美元以上豪宅中，有超过 40% 属于这一类。
- 海外买家：要留意政策和豪宅税对成交成本的影响，提前规划资金与交易时机，避免在税收政策变化时承担额外负担。
常见问答FAQ
Q1：2025 年洛杉矶房价走势如何？ A：到 2025 年 7 月，洛杉矶房价的中位挂牌价大约是 120 万美元，依然处在高位。对普通家庭来说，这个价格的负担非常沉重。
Q2：洛杉矶豪宅市场目前是什么局面？ A：豪宅市场依旧活跃。2025 年春季，100–500 万美元区间的房子有 25.4% 是现金买入。因为高端市场主要由现金和高净值人群推动，几乎不受利率和税务的影响。
Q3：洛杉矶租房价格与住房可负担性是否同步承压？ A：是的。因为洛杉矶房价太高，很多家庭只能转向租房，结果推高了洛杉矶租房价格。再加上部分灾区房源紧张，租赁市场更显吃紧。虽然具体涨幅要看本地数据，但趋势已经很明显：租金在继续上涨，住房负担越来越重。
Q4：外国买家在洛杉矶豪宅中的作用有多大？ A：很大。2025 年春季，外国买家（主要来自中国和加拿大）占了豪宅成交的近 15%。再加上 2024 年 4 月到 2025 年 3 月，全国外国买家一共买下了 560 亿美元的美国房产。
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发表于 2025-8-22 22:24:37
