美国现在越来越多住宅都带有HOA。
所以，买房的人必须多考虑HOA的条件。因为HOA过去几年有没有存够储备金、有没有拖延大型维修、保险是否频繁理赔、管委会有没有提前规划未来支出，都会影响入住后的成本。
本文整理以下四点，是买房的人可以评估的HOA条件：
1.未来3到5年的维修计划 HOA通常会提前规划屋顶、电梯、外墙、停车场、道路和泳池等公共设施的维修。买家需要先看未来几年有哪些工程，再确认HOA准备怎么支付。
如果社区已经提前准备足够储备金，大型维修通常可以直接从储备金支付。如果HOA过去长期压低管理费，也没有存够维修资金，等屋顶、电梯或停车场真的需要更换时，管委会就可能提高每月HOA费用，或者向所有屋主额外征收特别评估费（special assessment）。
所以，买家不能只看目前每个月的HOA费用高不高。一套每月HOA只有300美元的房子，如果两年后需要更换屋顶，而且社区没有准备足够资金，实际要再付出的金额可能比现在看到的数字高很多。
买家可以查看近期的HOA会议记录。因为管委会通常会在会议中讨论维修工程、预算、保险、诉讼和特别评估费，可以帮买家提前看到社区正在处理的问题。
2.储备金和Percent Funded 除了维修计划，买家还要看HOA到底有没有钱，这些钱够不够支付未来已经预期会发生的维修。
因为不同社区需要维护的设施差很多，有电梯、地下停车场、泳池和大面积外墙的公寓，本来就需要准备更多长期维修资金。
所以买家最好进一步查看HOA的储备金研究报告（reserve study）。这份报告会估算屋顶、电梯、道路和其他公共设施还能使用多久、什么时候需要维修，以及HOA应该准备多少资金。
其中可以重点看Percent Funded，也就是资金到位率。Association Reserves采用的判断标准中，70%以上通常代表储备状况较强，30%到70%属于中间区间，低于30%则代表储备相对不足。资金准备越少，社区未来遇到大型维修时，向屋主征收特别评估费的可能性通常也越高。
例如，储备金研究认为一个社区目前应该已经准备100万美元，但HOA实际只有30万美元，那么它的资金到位率只有30%。账面上的30万美元看起来不少，但未来已经有更多维修支出等着这笔钱。
报告时间也很重要，建议买家查看近3年内更新过的报告。报告越旧，里面的维修成本和建筑状况就越可能和现在出现差距。
3.保险索赔与诉讼记录 保险也是现在HOA越来越大的成本来源。
如果社区过去几年经常发生漏水、建筑损坏、施工纠纷或其他重大事故，保险公司可能提高保费或免赔额。HOA承担的保险成本增加以后，管委会通常也需要重新调整社区预算，屋主最后可能面对更高的HOA费用。
所以，买家可以向卖方、物业管理公司或HOA了解过去几年的重大保险索赔、正在处理的诉讼，以及保险费用有没有持续上涨。
尤其是重复发生的同类问题更值得注意。例如一个公寓社区连续几年出现漏水索赔，买家就需要继续确认问题来自个别住户，还是公共管线、屋顶或建筑本身。如果问题出在公共设施，未来维修通常得由整个HOA共同承担。
4.HOA的日常管理情况 HOA的财务状况也和管委会平时怎么做决定有关。
有些社区会提前安排维修，并且每年根据实际支出增加储备金。有些社区为长期维持较低的HOA费用，会延后维修或者减少储备金投入。前几年看起来费用比较低，等到大型项目出现时，社区可能就会突然要征用大量资金。
买家除了看财务文件，也可以了解社区平时的管理情况。比如，近期有没有讨论涨HOA费用，有没有准备收特别评估费，大型维修有没有拖延，住户和管委会是否经常因为预算或维修发生争议，以上信息都能帮助买家判断社区未来的支出压力。
同时，HOA还会管理停车、出租、装修、宠物和公共区域使用等规定。买家以后每天都要按这些规则生活，所以社区管理方式本身也会影响房子的实际使用体验。
买带HOA的房子，要把未来的账算进去 买带HOA的房子时，房价和目前每个月的HOA费用只能反映现在的成本。真正影响未来持有成本的，是这个社区接下来要修什么、有没有存够钱、保险有没有持续涨价，以及管委会过去怎么管理这些问题。
因为房子买下来以后，除了房贷、房产税和表面上的HOA费用，未来的社区支出也是屋主必须承担的职责。
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