本帖最后由 CUPSRealty 于 2026-2-2 17:17 编辑
特朗普在 2026 年 1 月 20 日 签署了行政命令《Stopping Wall Street from Competing with Main Street Homebuyers》，要求各联邦机构制定规则、防止机构大量买房，鼓励将房屋销售给个人买家。（whitehouse.gov）
主要是限制大型机构投资者购买、竞争性投资独栋住宅（single-family homes）。
为何特朗普限制机构投资地产？
1.买房需求低迷 因为抵押贷款利率高企，压低了买房需求。2025年房屋成交量全年维持在30年来低点。2025年全国房屋库存也因此增加（年末库存同比增16.4%），挂牌中位价仅微涨0.2%至约42万美元。房屋平均售价增长大幅放缓，降至多年低位。（apnews.com） →买房的机会来了？南加州房市转冷
2.租房成本高，居民更难累计首首付 而同时，美国租房市场也受供需紧张影响，租金水平高于薪资增长。有超过71%的租房者希望拥有自己的住房，但近半数租房者都认为获得贷款非常困难。
3.大型机构利用优势大量收购，炒房 政府数据显示，大型机构投资者（如房地产信托、对冲基金等）持有的独栋出租住宅比例并不高，但在部分住房需求集中的城市（如亚特兰大、夏洛特、凤凰城等），机构持有比重高达18–25%。 因为机构投资者拥有雄厚资金，能快速买入翻新出租。虽然一定程度上改善了房屋品质，但也推动了租金上行，使首次购房家庭面临更大压力。
（租金高企使许多年轻家庭难以积累首付，住房压力进一步加剧。）
具体的购房限制范围
命名为《Stopping Wall Street from Competing with Main Street Homebuyers》的行政命令明确指出：为了保障独栋住宅优先供给美国家庭，联邦政府的政策立场是，大型机构投资者不应购买那些原本可以由家庭购买的独栋住宅。
- 定义制定（Sec.2）：财政部须在行政令签署后30天内，同总统经济政策顾问，制定“大型机构投资者”以及“独栋住宅”的统一定义，作为法案执行时的标准。
- 联邦机构禁令（Sec.3）：教育部、住建部、退伍军人事务部、总务署和联邦住房金融署须在60天内发布指南，禁止联邦机构及联邦赞助企业参与向大型机构投资者出售本可供家庭购买的独栋住宅。同时，要求优先向个人购买者销售（如在公开拍卖前给予个人购买者优先权、提高交易信息透明度等）。并且，以出租为目的的建造出租社区项目（build-to-rent）豁免。
特朗普还要求将“大型机构投资者不得购买本可由家庭购买的独栋住宅”这一政策，通过国会立法的方式固定为法律，不再仅依赖行政命令执行。
房屋限购令可能造成的影响
支持者认为减少与资金雄厚的机构投资者能让更多首次购房家庭能在拍卖或竞价中胜出。
短期内影响有限。多数分析者认为，租金走势仍将取决于供需关系和宏观经济因素。
行政令短期对建商、新房市场作用有限，毕竟限购对象是现有住房存量的买家。某种程度上，个人买家增加，可能刺激建商增加新房供应。
对受限投资者而言，是一记重拳。消息发布后，美国最大的独栋出租房REIT Invitation Homes 股价当日下跌约6%，黑石集团股价下跌5%以上。多家投行下调相关公司评级，认为行业需要重新调整商业模式。 据摩根大通估算，大型机构目前仅拥有不到10%的美国独栋出租市场；但如果禁令实施，企业的扩张计划将被迫暂停。金融市场普遍预计行政令可能会压缩住房类投资的回报率。（multifamilydive.com）
各界对限购令的反应
政策签署后，各方反应不一。支持的民众认为大规模机构压榨家庭买房机会，禁止投机性买房是让利给民众的举措。
批评则来自部分经济学家和行业人士。耶鲁大学教授Cameron LaPoint分析，机构投资者持有比例<5%，禁令对价格作用有限，反而可能被小投资者抢占房源而推高售价。（insights.som.yale.edu）
而住房经济学家普遍认为，任何需求端的管控都难以解决根本问题，要真正解决美国住房危机，还需大规模放开住房建设和改革土地使用政策，不仅仅是在资金方上下功夫。
法律与经济争议
多位法律专家预计，若未来国会立法强化此禁令，大型房东和金融机构很可能以违反产权保护或超越行政权限为由提起诉讼。
例如，诉讼可指行政令在未明确法律授权下，干预私人市场交易，侵犯公司与个人购房权利。
特朗普签署的这项行政令旨在“以美国人民为先”，政治性质明显，但其长期成效待商榷。
一方面，限制机构竞买可消减一部分投诉热点，使部分家庭感受到政府关注住房问题；另一方面，这项仅依赖行政干预的政策并未解决最核心的住房供给不足问题。
如经济学家所言，房屋短缺是决定房价和租金的关键变量，没有配套的建房计划和地方改革，禁令难以真正让房价回落或租金下降。
| 
发表于 
