2024年美国房价大多持续攀升，但令人意外的是，德州和佛州的一些城市却出现了房价下跌的情况。像奥斯汀和坦帕这些曾吸引大量移民的热门城市，为什么会突然遭遇房价下滑？是因为移民潮退却，还是房屋供应过剩？
更重要的是，市场的变化是否也为购房者和投资者带来新的机会？
全美房价总体趋势与例外
2024年，美国房地产市场呈现出复杂多变的局面。尽管高企的抵押贷款利率抑制了部分购房需求，但全美范围内的房价仍在多数主要城市中稳步上涨。数据指出，截至11月，美国50个最大城市的房价中值较2023年全年上涨了5.8%。（
FX168 News）
而加利福尼亚州的阿纳海姆，房价涨幅达到12.5%，位居全国之首。作为邻近洛杉矶的大都市区，阿纳海姆因洛杉矶昂贵的房价吸引了大量外溢买家。类似的趋势也出现在其他紧邻大城市的区域，例如新泽西州的纽瓦克（11.3%）和纽约州的拿骚县（9.9%）。
但是，增长趋势并非遍及所有地区。德克萨斯州的奥斯汀和圣安东尼奥，以及佛罗里达州的坦帕和劳德代堡等城市的房价分别下跌了3.7%、3%、3.5%和1.6%。（
Sina Finance）
这些城市在疫情期间吸引大量人口迁入，是过去几年炙手可热的地区。然而，随着市场逐渐饱和，加之高利率环境下购房成本增加，需求开始减弱，导致房价出现回调。移民趋势的放缓和住房供应增加，房地产市场逐渐从高需求变为供需失衡，价格因此承压。
移民趋势的变化如何影响房价？
在疫情期间，跨州移民是推动房价上涨的重要力量。从2020年到2022年，大量美国人因疫情引发的远程工作热潮，纷纷迁往德州和佛州，尤其是像奥斯汀和坦帕这样生活成本较低、气候宜人的城市，以宽松的税收政策、快速发展的就业市场和较低的房价吸引了大量人口。移民的涌入推高了住房需求，也让这些城市的房价在短期内迅速上涨。
然而，在远程工作的回潮和企业要求员工返回办公室的情况下，2024年跨州移民的热潮逐渐退却。市场上滞销房屋的数量大幅增加，今年年11月，奥斯汀、劳德代堡和圣安东尼奥超过60%的挂牌房屋在市场上停留超过两个月，位居全美最高。
特朗普政策如何影响住房市场？
特朗普政府的政策进一步加剧了这一局势。一方面，扩大税收减免和首次购房者激励政策在一定程度上刺激了购房需求，但其影响主要集中在中低价位房屋市场。对于像奥斯汀和坦帕这样高库存、高供应的城市，政策无法缓解市场压力。
另一方面，特朗普推动能源行业和基础设施投资，对德州来说是一个潜在的利好。能源行业的扩张和新的基础设施项目可能吸引人口和企业迁入，从而增加住房需求。然而，好转也需要时间才能显现，短期内无法改变当前市场的疲软状态。
此外，特朗普支持郊区发展和低密度住宅建设的政策，可能在中长期对房价形成平抑作用。政策虽然可以增加住房供应，降低购房门槛，但在目前高库存的市场环境下，却可能进一步加剧供需失衡的问题。
德州与佛州未来房价的恢复可能性
尽管德州和佛州部分城市的房价目前下跌，但长期来看，这些地区的房地产市场仍具有强劲的潜力。首先，特朗普推动的地方经济振兴政策，包括能源行业发展和基础设施投资，有望吸引更多企业迁入，促进地方经济增长。例如，奥斯汀作为科技行业的枢纽，其吸引力依旧强劲；而坦帕凭借其港口优势和物流行业的重要地位，也可能继续吸引人口和企业。
其次，这些城市的生活成本、气候和税收优势，仍对移民具有吸引力。虽然当前移民趋势放缓，但一旦经济稳定、人口流动恢复，住房需求仍有很大可能回升，实现恢复性增长。
购房者与投资者如何应对？
对购房者来说，目前正是进入这些市场的好时机。滞销库存高企意味着卖家更愿意接受较低的报价，特别是奥斯汀和坦帕这样的城市，购房者有机会谈下折扣力度较大的房源。对首次购房者或希望在未来租赁房屋获取收益的人来说，有比以往更好的议价空间和潜在回报。
而对于投资者而言，关注特朗普政策对地方经济的推动作用则尤为关键。基础设施投资和企业迁入较多的城市，例如奥斯汀和坦帕，在中长期内可看出拥有一定的增长潜力。尽管移民放缓对短期市场造成压力，长期来看该地区的低税收政策和经济发展潜力，仍然能被视为有吸引力的投资目标。
发表于 2025-1-16 15:21:46
