2025年初，美国两位最被信任的房价预测专家——穆迪（Moody's）首席经济师 Mark Zandi 与第一美国金融公司（First American）分析师 Mark Fleming——罕见地同步下修全美房价预测值，让市场高度警觉：房市到底出了什么问题？
Zandi 预估今年房价仅上涨 1.8%，创下2011年以来最低涨幅，甚至还不如通膨。他直言：“实际房价正在倒退”。Fleming 则表示：“有时最好的预测，就是不做预测”，因为眼下市场极度不稳定，政策反复、模型失效，任何结论都不可信。
美国住房市场研究机构 Altos Research 的创办人赛孟森（Mike Simonsen）也放弃去年12月的乐观预测——2025年房价将上涨
3.5%，现在改口为持平；宾大沃顿商学院教授 Susan Wachter 也从原本预估的
4.5% 下调至
2%-3%。（
worldjournal）
但如果连专家都选择沉默，谁还有信心先下手？
关税政策搅乱市场节奏，信心开始松动
导致专家预测趋保守的主因之一，是特朗普政府自4月起频频推出贸易关税新政策。
政策虽未直接针对房地产，但对建材、家电、家具等与住房相关的商品加税，间接拉高了装修与置产成本。
变动打乱了消费者对未来的预期。很多人开始犹豫：现在买房，是不是可能在高点接盘？消费者在无法掌握政策持续性的前提下，自然对长期还款承诺（买房）更为谨慎。
数据已显示这种信心动摇的初步反应：尽管 Zillow 指出全美房屋库存年增19%但成交量并没有跟着上来，买家普遍在观望。换句话说，房子变多了，却没多少人敢出手。
而今年3 月，全美房价中位数的年增幅只有 2.5%，是自 2023 年 9 月以来最小的一次。说明房价虽然还在涨，但动能明显减弱，市场其实已经在降温。
房贷利率反弹 + 房价未跌 = 买家负担持续加重
本来很多人以为利率在降，市场会慢慢恢复，结果四月开始情况突然反转。
据Realtor.com与Zillow数据，截至4月11日当周，
30年期房贷利率由前一周的6.61%反弹至6.81%，几乎把上半年所有的降幅都吃掉了。（
worldjournal）
利率一上去，买房的每月负担就大了不少。
📊 举例：若贷款40万美元
- 利率3%时，月还款约 1,700美元
- 利率6%时，月还款飙升至 2,400美元，光是利息就多出快四成
与此同时，2025 年 4 月挂牌房屋的中位价已经来到
43.1 万美元，而在 2019 年这个数字是
31.5 万，五年间涨了超过 37%。（
e.vnexpress）
如今房价涨了、利率也涨了，买房这笔账，越来越难算得下去。
购屋门槛暴涨7成，年轻人被彻底挤出市场
价格与利率的双重压力，正在淘汰原本具有购屋意愿的群体。
根据《Yahoo财经》引用 Realtor.com 报告，2025 年美国家庭要想买得起中等价位的房子，年收入至少要有 11.4 万美元，而 2019 年这个门槛才是 6.7 万，整整多了 70.1%。若以波士顿-剑桥-牛顿区域为例，购屋门槛甚至高达 23.2万美元/年，比六年前暴涨82%。
这不只是买房变难，而是整个年轻阶层正被彻底挡在门外。靠薪资根本追不上房价和贷款压力，很多人只能靠家人帮忙付头期款，甚至直接放弃买房。
中古屋价格为何暂未崩？靠资产而非现金流
很多人会问：既然房贷利率这么高、买房这么难，为什么房价还没真正跌？
第一美国金融分析师 Fleming 给出的解释是：屋主还撑得住，不急着卖。
许多屋主过去几年累积了不少资产，像是股票、退休金，甚至加密货币。即便经济不稳，他们也还有手段可以支撑生活，不需要急着卖房脱手。换句话说，房价目前之所以撑得住，不是因为市场健康，而是因为屋主靠既有资产在撑。
不过这种情况能撑多久没人知道。若是股市再有波动、或经济再下行，部分人资产就可能快速缩水。那时候，中古屋市场也可能变成风险点。
想买房的你：不能只看价格
现在很多人看房价预测说“只涨 1.8%”，以为市场有好转迹象。但问题根本不是涨多少，而是——你要付出的总代价，越来越不合理。
Zillow 的库存看起来在回升，Redfin 的成交数据却很冷清。Realtor 的数据显示，买房所需收入门槛暴涨，特朗普的关税政策又让市场更不安。再加上利率的反弹，最终都反映成现实：买下房后，是否扛得住种种风险？
房价预测常见问题（FAQ）
Q1：2025年美国房价还会涨吗？
A：穆迪预测涨幅仅1.8%，为近14年最低；Altos与华顿商学院学者也同步下修预期，反映整体市场信心减弱。
Q2：库存增加为什么没压低价格？
A：虽然Zillow指出库存年增19%，但Redfin数据显示成交量并未同步增长。市场处于观望状态，价格维持但涨幅放缓。
Q3：特朗普的关税跟买房有关系吗？
A：有。关税推升建材、家具、家电等成本，透过装修成本传导至房市。政策不确定性也降低购房信心。
Q4：现在适合买房吗？
A：若你不依赖高贷款，能锁定低利率，可考虑分阶段进场；若需高杠杆建议观望利率趋势与政策走向。
Q5：收入门槛提升对市场有多大影响？
A：直接排除大量年轻买家。2025年中位价购屋所需年收入达11.4万美元，比2019年增加70%，多数人已无力负担。
发表于 2025-5-8 08:58:01
