金手铐效应解除 房价涨幅放缓？

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金手铐效应解除房价涨幅放缓？

●  美国房价涨幅放缓迹象

  据房地产经纪商Redfin的数据，截至2024年6月2日，全美房价年增4.4%，达到历史最高纪录。然而，美国房价涨幅即将放缓迹象出现：自2022年11月以来首次出现平均有6.4%的美国房屋卖家将价格调降。意味着卖家对市场的预期开始走向保守。

  并且，截至2024年6月1日的一周内，房地产网站Realtor.com中，新上市房屋较去年同期增长2.1%。有更多的房源正在进入市场，虽不足以完全扭转供需失衡，但对于房市稳定仍有所帮助。

  加之市场普遍预期，联邦储备委员会（Fed）可能在2024年下半年开始降息。降息预期的升温，带动美国房贷利率摆脱“七字头”。专家乐观预计，年底前房贷利率有望继续缓步下降，缓解过去几年房贷利率极高，许多房主不愿卖房的金手铐效应（MortgageRate Lock-In Effect）。

●  跌幅最大的城市

    当前全国范围内的房价仍在高位，但自2024年1月以来首次有多个大都会区房价下跌，因此不少人认为房价上涨即将放缓。全美范围内，德州的奥斯汀、圣安东尼奥、沃斯堡，以及俄勒冈州的波特兰是房价年减幅度最大的城市。奥斯汀的房价年减2.9%，圣安东尼奥和沃斯堡年减1.2%，波特兰年减0.9%。

东北部和中西部市场

  在2024年第一季度，东北部和中西部的房地产市场整体表现强劲。美国东北部的房价增长了11%，中西部的房价增长了7.4%。而伊利诺伊州和威斯康星州的多个城市，如Fonddu Lac、Kankakee和Rockford，房价分别上涨了23.7%、22%和20.1%​ (www.nar.realtor)​​ 。

德州、路易斯安那州和密西西比州

  在2023年，德州、路易斯安那州和密西西比州的部分地区有显着的房价下跌。疫情期间需求激增及外来投资涌入的房价上涨，随着市场逐渐冷却开始回落。例如，新奥尔良和巴吞鲁日的房价有所下降，而奥斯汀在2023年的房价下跌幅度尤为显着​ (FastCompany)，预计到2024年底房价将下降19%。

​​供应和需求

  美国目前的房屋供应缺口被预估在3百万到4百万之间，是导致房价上涨的主要因素。房源紧张的地区如旧金山和圣何塞房屋库存水平较低，地区65%以上的房屋以高于挂牌价格成交​；而房源充足地区如印第安纳州、北港的房价涨幅有限，北港的房屋只有6.6%以高于挂牌价格成交。

●  专家分析的3个房市走向

1.    更多房屋上市但供应不足以满足需求：

  地产平台Zillow高级经济学家奥菲·迪文吉（OrpheDivounguy）指出，抵押贷款利率锁定效应的逐渐消失，使更多房屋开始上市。然而房利美高级副总裁道格·邓肯（DougDuncan）表示，尽管市场上出现更多房源，但供应量的增加不足以吸引买家，因为主要问题在于购房的负担能力。比如2024年2月，旧金山的新上市房屋数量同比增长19.2%​，然而旧金山房屋销售量同比下降15%，成交量不升反降。

2.    房贷利率和联邦基金利率的变动：

  全美房地产经纪人协会副首席经济学家杰西卡·劳茨（JessicaLautz）预测，美联储在今年秋季前的降息，能使抵押贷款利率在第四季度降至6.5%左右。然而她也指出，鉴于住房库存有限，购房者仍不会看到显着的缓解。

3.    房价居高不下：

  住房分析师杰夫·奥斯特罗夫斯基（JeffOstrowski）提出不同意见。表示尽管房地产市场的交易数量有所放缓，但房价并没有像预期的疲软。并且指出，很难预见全国房价大幅降温或下降。尽管一些地方市场的房价正在走软，但绝大多数市场的房价都在上涨，甚至推测2024年约90%的大都市市场房价将上涨。

  总体而言，2024超过90%的大都市房价在第一季度都呈现上涨，代表市场上仍然存在强劲的需求并且供应有限​(MortgageProfessional Magazine)​。

●  楼市复苏

  房地产市场的健康发展能帮助增加就业机会和居民收入，对于美国整体经济回暖至关重要。虽然目前房市仍然面临高房价和高利率的挑战，但等到利率能进一步下降，将有助于更多人进入房市，促进经济的增长。

  同时，美国年轻选民现在最关心的议题不是其他政策问题，而是住房的负担能力。超过9成的成年Z世代将住房负担能力列为今年总统大选的首要议题。

  有初步迹象显示房价涨幅放缓，不仅对购房者是个好消息，对整体经济的复苏也具有帮助。